[摘要] 两会还在继续,但相关地产去库存的思路,已经开始陆续浮出水面。
两会还在继续,但相关地产去库存的思路,已经开始陆续浮出水面。因城施策、营改增、租购并举、“人地钱”挂钩、房贷利息抵个税等即将推出或实施的新政是足够的去库存支持。显然,新的改革,将给市场注入新活力,自然地产市场亦将获利,但政策的药效何时呈现?效果有多好?地产政策制定时似乎已经明确“因城而异”早已存在。
宏观目标
社会经济发展目标经济发展更重结构性改革
“年发展的主要预期目标是:国内生产总值增长6.5%-7%,居民消费价格涨幅3%左右,城镇新增就业1000万人以上,城镇登记失业率4.5%以内,进出口回稳向好,国际收支基本平衡,居民收入增长和经济增长基本同步。单位国内生产总值能耗下降3.4%以上,主要污染物排放继续减少。”
解读:
中国 指数 研究院认为,2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年,也是推进结构性改革的攻坚之年,社会经济发展更强调结构性改革。今年我国发展挑战更加严峻,经济增速换挡、结构调整阵痛、新旧动能转换相互交织,经济下行压力加大。
中央提出要实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路,保持经济运行在合理区间,不再把GDP作为衡量经济发展的指标,而是强调在适度扩大总需求的同时,突出抓好供给侧结构性改革,通过调结构、强改革实现长期发展。经济增长预期目标6.5%-7%,在考虑推进结构性改革时,保障充分就业,也有利于稳定和引导市场预期。
宏观政策方面将既要立足当前又要眼光长远。报告提到我们的宏观调控仍有创新手段和政策储备,除继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策外,创新宏观调控方式,加强区间调控、定向调控、相机调控也将是未来调控的重要方向。未来财政政策和货币政策均有可能更宽松灵活,以针对性应对经济调整和变化,特别将采取结构性改革尤其是供给侧结构性改革举措,为经济发展营造良好环境。
化解房地产库存
“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。”
解读:
与上年工作报告相比,今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,2016年住房市场还将根据实际情况,有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。
中国 指数 研究院就认为:“政策或将从供需两端多元去化房地产库存。”需求端,继续推动首套及改善性需求释放,鼓励农民工等新市民购房。供应端,打通存量房与保障房及租赁市场渠道,推动存量土地及商品房转型。
营改增
商业写字楼板块或迎来新利好
“从5月1日起,将全面实施营改增,并将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。”
解读:
专家分析就财税领域而言,不同于过去多年的“结构性减税”的提法,这次是所有行业税负的只减不增,同时,还是“全面减税”;而“营改增”是从2012年1月1日开始启动试点工作,就官方表态来看尽管问题重重,但依然必须走着这一步,而目前,只剩下建筑业、房地产业、金融业、生活服务业尚未纳入。
而政策一旦实施,将对楼市产生什么样的影响?显然,就目前来说商业写字楼板块的企业,亦将成为这一条新消息的受益者。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低,同时,由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,也会刺激企业购置办公楼改善办公条件,这样,可以有效去化写字楼库存。同时,房地产项目大宗交易成本会降低,促使土地、项目收购,加速房地产行业整合。
普华永道也表示:“预计营改增的收官政策可能在一周内出台,而且新政鼓励企业购买房产,特别对商业写字楼等形成直接利好,未来将掀起一轮企业置业高潮。”
租购并举
专业化租赁机构或有新契机
“建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。”
解读:建立租购并举住房制度,意味着中国正尝试建立房地产第四级市场,需要让部分房企积极转变去库存思路,从卖房转变到租房的策略上来。“租购并举”的制度在一定程度上能促进去库存,而中国 指数 研究院则认为:“专业化租赁机构将迎来发展契机。”
“人地钱”挂钩
积极吸纳农转非
“加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革,放宽城镇落户条件,建立健全‘人地钱’挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量,要加快覆盖未落户的城镇常住人口,使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。”
解读:“人地钱”挂钩首次在政府工作报告上出现,指的是财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩、城镇建设用地新增指标与农业转移人口落户数挂钩、基建投资安排与农业转移人口市民化挂钩。三者挂钩,有利于调动地方政府吸纳农业转移人口落户的积极性,加快推出城镇化进程,常住人口的增加必然带来新增购房需求的扩大,利于二、三线城市楼市去库存目标的达成。
谈库存
非住宅领域库存是大难题
政协委员,住建部专家委员会成员 张鸿铭:
据估算,中国的库存规模约为66.72亿平方米,按照当前的消化速度,大约需要5.19年的消化周期。占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中,约有1/3为房地产开发商的自有资金,另外超过2/3部分为“债务”。
而现有库存有两个难点:一是非住宅库存。2011年我国全面实施“限购令”后,房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。如今,这部分非住宅项目的土地性质难以转化,并出现严重的积压。据估算,非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。二是三四线城市库存。2015年下半年以来,一线城市房地产市场明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题,是简单的降价所无法解决的。
房贷利息抵个税
助力地产更好去库存
财政部长楼继伟:综合税制下“首套住宅按揭贷款利息的扣除”,意将房贷利息抵扣个人所得税,即将“房贷利息”作为“税前减除项”扣除。
解读:马光远在其文章中称,这才是“两会”期间真正的“王炸”,而实行综合所得税政策也将是今年税改大看点;国泰君安认为,房贷利息抵税若能实施,对于楼市来说,有一定刺激作用。特别是在“稳增长”的主题下,政府利好政策叠加,加快去库存化。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
